Vorsteuerkorrektur bei steuerfreier Vermietung oder Verkauf einer Immobilie

Vorteuerabzug Immobilien Berichtigung

Immobilien stellen in Zeiten mit niedrigen Zinsen eine beliebte Anlageform dar. Bei dem Erwerb und einer eventuell erforderlichen Sanierung der Immobilien zur Verwertung (zB Vermietung) fallen Vorsteuern an, deren umsatzsteuerliche Behandlung in diesem Newsletter dargestellt werden soll.

Vermietung nach Sanierung

Bei der Vermietung ist zwischen der Vermietung zu Wohnzwecken und der sonstigen Vermietung (zB Büro) zu unterscheiden. Während die Vermietung zu Wohnzwecken jedenfalls steuerpflichtig ist und dem Vermieter daraus auch der Vorsteuerabzug für den Erwerb und die Sanierung zusteht, ist die sonstige Vermietung von Grundstücken grundsätzlich steuerfrei. Bei der steuerfreien Vermietung steht dem Vermieter der Vorsteuerabzug aus dem Erwerb und der Sanierung nicht zu. Es ist zwar eine Option zur steuerpflichtigen Vermietung möglich (§ 6 Abs 2 UStG), jedoch nur dann, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für die Erbringung von steuerpflichtigen Lieferungen oder Leistungen verwendet. Eine Option ist demnach bei der Vermietung an einen Arzt, Versicherungsunternehmer, Bank, etc. NICHT möglich.

Vertragsgestaltung von Mietverträgen

Bei der zukünftigen Vertragsgestaltung von Mietverträgen wird dringend empfohlen, eine Schadenersatzvereinbarung (aufgrund eventueller Vorsteuerberichtigung) zu vereinbaren, wenn der Mieter die Räumlichkeit an einen Unternehmer untervermietet, der seinerseits das Grundstück nahezu ausschließlich für die Erbringung steuerfreier Lieferungen und Leistungen verwendet. Alternativ sollte die Untervermietung gänzlich ausgeschlossen werden. Bei einer eventuellen Untervermietung durch den Mieter an einen Unternehmer, der die Räumlichkeit nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen bzw auch dann, wenn der Vermieter selbst die Immobile an solche unecht befreite Unternehmer vermietet, hat der Vermieter keinen Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der Immobilie und der Sanierung. Ein bereits vorgenommener Vorsteuerabzug muss in diesem Fall in den kommenden Jahren gem § 12 Abs 10 UStG korrigiert werden. Der Korrekturzeitraum beträgt bei Grundstücken 20 Jahre, sofern die erstmalige Verwendung des Gebäudes im Anlagevermögen des Vermieters sowie der Abschluss des Mietvertrages nach dem 31. März 2012 erfolgt.

Zum Zeitpunkt des Vorsteuerabzuges ist nach der Rechtsprechung des VwGH und der Ansicht der Finanzverwaltung folgendes zu beachten: Will der Unternehmer im Hinblick auf eine künftige Optionsausübung bereits vor der Ausführung des Umsatzes den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen, ist dies nur möglich, wenn er zweifelsfrei darlegen kann (zB durch entsprechende Vorvereinbarungen mit künftigen Mieter oder anhand anderer – über eine bloße Absichtserklärung hinausgehender – Umstände), dass bei Würdigung des vorliegenden Sachverhaltes am Maßstab des allgemeinen menschlichen Erfahrungsgutes im Zeitpunkt des Bezuges der Vorleistung die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Vermietung mit größerer Sicherheit anzunehmen war, als der Fall einer steuerbefreiten Vermietung oder der Fall des Unterbleibens einer Vermietung.

Erbringt die Vermietung nicht den geplanten Erfolg, kann eine Veräußerung der Immobilie in Betracht gezogen werden. Auch in diesem Fall sind wesentliche umsatzsteuerliche Aspekte zu beachten:

Verkauf einer Immobilie

Der Verkauf von Grundstücken ist gem § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG unecht steuerbefreit. Der Veräußerer hat daher beim Verkauf keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen, er kann dann allerdings beim Erwerb bzw. bei der Sanierung auch keine Vorsteuer geltend machen.

Wurde jedoch eine Immobilie inklusive Umsatzsteuer erworben oder saniert und daraus der Vorsteuerabzug geltend gemacht (zB aufgrund einer steuerpflichtigen Vermietung in den ersten Jahren) und die Immobilie nunmehr steuerfrei veräußert, liegt eine Änderung der Verhältnisse iSd § 12 Abs 10 UStG vor (sofern die Veräußerung innerhalb des zwanzigjährigen Berichtigungszeitraumes erfolgt). Die geltend gemachten Vorsteuern sind im Ausmaß der noch offenen Berichtigungsjahre aliquot im Jahr der Veräußerung negativ zu korrigieren (zurückzuzahlen).

Für den Veräußerer besteht die Möglichkeit, gem § 6 Abs 2 UStG zur Steuerpflicht bei der Veräußerung der Grundstücke zu optieren und Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Dann kommt es zu keiner Änderung der Verhältnisse und eine negative Vorsteuerkorrektur hat zu unterbleiben. Vor allem wenn die Veräußerung an Unternehmer erfolgt, welchen ein Vorsteuerabzug zusteht, ist eine Option für den Veräußerer jedenfalls vorteilhaft.

Eine etwaige Liebhabereitätigkeit bei der Vermietung wurde in diesem Newsletter nicht behandelt.

Da ein untersagter Vorsteuerabzug bei Veräußerung oder Vermietung oftmals zu einem beträchtlichen Kostenfaktor werden kann, unterstützen wir Sie gerne in der richtigen und steueroptimalen Anwendung der umsatzsteuerrechtlichen Bestimmungen.

Offenlegung nach § 25 (1) MedienG und § 5 ECG

Alle Angaben in diesem Newsletter erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr und können die persönliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Die Haftung der Autoren oder der APS Buchführungs- & Steuerberatungs GmbH ist ausgeschlossen.

Jetzt GRATIS Unterstützung anfordern

Vereinbaren Sie ein erstes persönliches Beratungsgespräch: